積立投資は、投資信託を毎月少しずつ積み立てるように購入して資産運用する投資方法ですが、実際に購入する投資信託という金融商品は、さまざまな種類が存在し、それぞれ特徴が異なります。
投資信託の特徴は、「幕の内弁当」のようなものと例えられることが多く、1つの弁当にたくさんのおかずが詰め合わさっているように、投資信託という名の弁当箱に国内株式・外国株式・国内債券・外国債券・REITなどといったたくさんの金融商品（おかず）が組み合わさっているものが投資信託です。
幕の内弁当は、たくさんの種類のおかずを一度に食べられることから、お得な感じやバランスの良い栄養素が取れるイメージがあると思いますが、投資信託も考え方はまったく同じで、安定した資産運用や自分の投資目標に合わせて選ぶことができるメリットがあります。
本記事では、投資信託に組み込まれることがある金融商品の1つ「REIT（リート）」について、どのような特徴があるものなのか焦点を絞って詳しく解説を進めていきます。
1. REITとは不動産に投資する投資信託の1つです
REITとは投資家からお金を集めて、オフィスビルや賃貸住宅、流通施設などの不動産を購入し、不動産から得られた家賃収入や売却益を利益として分配する投資商品のことを言います。
REITは、元々アメリカで誕生したものですが、日本では、2001年9月に市場が創設された歴史があります。
日本のREITの仕組みは、アメリカのREITと一部異なることから、頭文字にＪＡＰＡＮのＪを付けた「J－REIT（ジェイ・リート）と呼ばれます。
出典 インカムラボ リートとは？初心者がリートで利益をあげる全手順より引用
J－REITは、投資家が自分で直接不動産を持つのではなく、不動産を取り扱う「投資法人」に投資をすることで、家賃や売却収益を分配金としてもらうことができるようになっています。
直接不動産を持つわけではないので、自ら不動産を購入してオーナーになるよりもはるかに安く、大きなリスクを抱えなくとも不動産投資をすることができるメリットがあります。
2. REITとREITファンドの違い
REITの解説は、前項の通りですが、似たようなものに「REITファンド」といったものがあります。
REITファンドは、直訳しますと「REITの投資信託」となり、いわば日本のJ－REITや海外のREITが1つに詰め合わさった投資信託ということになります。
REITファンドの具体的な例として、日本の「Ｊ－ＲＥＩＴ」のみに投資する「Ｊ－ＲＥＩＴファンド」や海外のＲＥＩＴを集めた「グローバルＲＥＩＴ」などがあります。
出典 MONEY－GO－ROUND 「ＲＥＩＴ」と「ＲＥＩＴファンド」は別物！ その違いとは？より引用
REITファンドは、REITよりも、さらに少額で始められる不動産投資というイメージが分かりやすいかもしれません。
3. REITの種類と特徴を知ろう
これまでの解説から、REITは投資法人を通じて「間接的」に不動産に対して投資することができ、いわば、間接的に不動産オーナーになれることを意味します。
不動産のオーナーになるということは、そもそも投資する不動産には、どのような種類があってどのような特徴を持っているのか知っていなければなりません。
そこで本項では、REITのタイプと特徴の一部について表にまとめて紹介していきます。
| タイプ | 投資対象 | 特徴 |
|---|---|---|
| 複合型 | オフィスビル・住宅・ホテル・商業施設など | 様々な種類の投資対象に分散投資をすることができるため、リスク分散が図れる |
| 住宅特化型・レジデンス型 | 住宅・マンションなど | 1つの物件の規模が小さく、数が多いことからリスク分散が図れる |
| オフィスビル特化型 | オフィスビル | 景気の動向や入居率の変動に大きく左右される特徴がある |
| ホテル・リゾート型 | ホテルやリゾート施設 | ホテルやリゾート施設の業績によって大きく左右される特徴がある |
| 物流型・ロジスティクス型 | 倉庫や物流関連施設 | テナントの入れ替わりが少ないため比較的安定しているほか、1物件あたりの規模が大きな特徴がある |
4. REITのメリット・デメリット
REITの種類や特徴も知ることができたところで、いよいよここからは、REITのメリットおよびデメリットについて解説を進めていきます。
投資信託における株式ファンドや債券ファンドと比べた場合、どのようなメリット・デメリットがあるのかについて知っておきましょう。
REITのメリット
REITには、主に「少額から不動産投資をすることができる」「利回りが高めで高い分配金が得られる場合がある」という2つのメリットがあります。
少額から不動産投資をすることができる
一般に不動産投資とは、本人が不動産のオーナーになることで不動産の一室を賃貸し、その収入を得ることを目的とした投資になります。
不動産投資の場合、実際に投資を始める前の準備段階としてアパートやマンションをはじめ戸建て住宅などの不動産を取得するところから始まるため、当初、数千万円から数億円というマイナスからのスタートとなります。
そのため、すべての債務が無くなるまでには長期間を要することになるほか、賃貸する人がいなければ空室リスクといった収入が減少する危険性も含んでいる一方、賃貸が継続できている限り、安定した家賃収入が確保できるメリットがあります。
REITは、間接的に不動産のオーナーになれる強みがあることから、先に解説した大きなリスクを抱えることがなく、収益の一部が還元される仕組みとなっているため、少額で高い収益性が得られるといった特徴があります。
利回りが高めで高い分配金が得られる場合がある
REITは不動産の賃貸収入や売却収入を収益源としている特徴があり、基本的な運用益は、投資している不動産の種類によって左右されることになります。
一般に、REITは安定した分配金利回りが魅力の1つとされますが、概ね3％から5％程度の利回りで推移していることが一般的ですが、なかには利回りが10％を超えるものもあるようです。
国内や海外の投資するREITによって利回りが大きく違うことは言うまでもありませんが、リスクとリターンの関係性は同じになることを踏まえますと、利回りが10％になるということは、その分、大きなリスクを抱えていることをあらかじめ理解しておくことは極めて大切です。
REITのデメリット
今度は、REITにおける主なデメリットとして「リスクが比較的高め」「価格変動リスクがある」の2つのデメリットについて解説します。
リスクが比較的高め
一般に、REITは、その値動きが株式以上と言われることもあるため、選んだREITによっては、ハイリスク・ハイリターンの可能性があります。
少額で始められるメリットがある一方で、ハイリスク・ハイリターンの関係もあることから、どちらを優先して選ぶのかといったことを視野に入れておかなくてはなりません。
価格変動リスクがある
REITは、取引価格が常に変動していることから、市場で売りが強まりますと、投資元本を割ってしまう価格変動リスクの懸念が生じます。
REITは、少額の資金で大きなお金を動かすといった「レバレッジ」が効いていることから、よく聞く「ＦＸ」にも似たようなところがあり、値動きが非常に激しくなることがあります。
高い利回りがメリットである一方、目に見える部分にだけ注目してしまいますと、このような価格変動リスクによって大きな損失を抱えてしまうかもしれない懸念があることもあらかじめ理解しておくようにしておきたいものです。
5. REITは投資目的に応じて投資するか否かを判断することが大切
平成29年8月現在、上場しているREITの銘柄は、全部で58種類しかなく、その中から投資目的に応じて選ぶといった選択肢も時に迫られることになると思われます。
この時、投資目的がどのようなものなのかによってREITは選ぶべきか、避けるべきかといったことが左右されると考えますが、たとえば、毎月お金が受け取れる分配型を選ぶのであれば、少なくとも長期の資産形成といった目的に向いているものではありません。
積立投資のように、長期間という時間をかけて少しずつ投資信託を購入する投資を選ぶのであれば、せめてREITは、最低でも再投資型を選択して、多くの資産形成が成されるような選択を講じておく必要があります。
逆に、中高齢などで、毎月分配を受けることで生活費や何かの足しにするといった意味合いで利用するのであれば分配型も有効な活用方法だと考えられます。
このように、投資目的に応じてREITは、使い分けることが重要であることは確かです。
6. 投資初心者は最初からREITに手を出さない方が得策！？
これまでの解説を一旦総括した上で、仮に投資初心者の方が積立投資でREITを選ぶべきか、避けるべきかといった選択肢があったとしたら、まずは避けるべきだと考えます。
これには、たくさんの理由があげられるのですが、積立投資で大切なことは、長期の時間をかけてより確実な資産形成を行うことであり、投資初心者の方は、積立投資の雰囲気や流れといった感覚をまずは掴むことが大切です。
そのため、投資当初から値動きの荒い投資信託を購入することによって、積立投資本来の特徴をしっかりと理解できないことはどうしても避けるべきだと思います。
実際に上場している銘柄も、平成29年8月現在で58種類しかなく、まだまだ馴染み深くないことも踏まえますと、株式や債券を中心とした投資信託を購入して資産運用することが無難な選択肢でしょう。
7. REITファンドで投資をする前に積立投資で資産形成するための鉄則を知ろう
これまでの解説で、投資初心者の方はREITがおすすめできない旨を綴らせていただきましたが、投資初心者であったとしてもREITに投資をしてみたいと考えている皆さんもおられるかもしれません。
そこで本記事の最後に基本的なファンドの選び方を解説します。
仮に、皆さんが長期の積立投資での資産運用と資産形成を考えているのであれば、ファンドの選び方は株式・債券ファンドの選び方と同じで、次の3つのポイントを踏まえて銘柄を選ぶようにしてください。
- アクティブファンドではなくインデックスファンドを選ぶ
- 分配型よりも再投資型のファンドを選ぶ
- 手数料ができるだけ安いファンドを選ぶ
これら3つのポイントを踏まえて積立投資をすることができれば、きっと皆さまの資産形成は上手くいくものと思われます。
アクティブファンドではなくインデックスファンドを選ぶ
インデックスファンドとは、日経平均株価や東証株価指数（TOPIX）といった指数に連動した資産運用をする投資信託のことを言います。
一方、アクティブファンドとは、ファンドマネージャーと呼ばれる投資の専門家が投資指標となるインデックスを上回ることを目指して資産運用される仕組みになっており、インデックスファンドに比べて大きなリターンを狙えるといった特徴があります。
しかしながら、実際のところ、ここ数年間の投資結果では、アクティブファンドよりもインデックスファンドのほうが最終的な利回りは優れている結果になっています（アクティブファンドでインデックスファンドを上回っているものは3割程度しかない）。
そのため、インデックスファンドに比べてアクティブファンドは、「儲かる」という考えは必ずしも正しいとはいえないと考えることができ、インデックスファンドでも充分なリターンを期待することができると考えることができます。
参考 積立投資ではインデックスファンドを複数組み合わせるのが王道
分配型よりも再投資型のファンドを選ぶ
投資信託には、分配型や再投資型といったものがあり、分配型とは、その名前の通り、分配金が毎月支払われることから、ちょっとしたお小遣いの代わりとしたり、生活費の一部として貰ったお金を充てることができるといったメリットがあります。
一方、再投資型とは、運用益が生じると、元本とその運用益を再度投資に回すことから、次の運用益が期待できるのは、元本と運用益を合わせたものになるため、いわゆる「複利効果」によって資産形成が大きくなる特徴があります。
長期の積立投資での資産運用と資産形成を考えているのであれば、分配型ではなく再投資型を選ぶことが大きな資産形成をするための必須事項になります。
手数料ができるだけ安いファンドを選ぶ
積立投資（投資信託）の手数料は、大きく3つに分けられ「販売手数料（購入時手数料）」「信託報酬（運営管理費）」「信託財産留保額（解約手数料）」があります。
基本的にこれらの手数料は、積立投資の運用に関係なく発生する費用であることから、運用益を得て、できる限り多くのお金を手元に残すためには、必ず発生するこれらの手数料をいかに抑えるのかといったことが大きなポイントになります。
積立投資で資産運用をする場合は、投資信託を購入する都度発生する「販売手数料（購入時手数料）」がかからないノーロード投資信託を選ぶことが重要です。
8. まとめ ～積立投資でREITに投資をするべきか？REITの特徴から解説～
本記事では、投資信託の内の1つであるREITについて解説をさせていただきました。
REITを選ぶ時は、少なくとも投資目的や投資経験によって、選び方は大きく分かれると考えられ、投資初心者はできる限り敬遠することをおすすめ致します。
あくまでもケース・バイ・ケースとなりますが、積立投資に回すことができる投資資金を検討しながら、安定した資産運用を行うための分散投資としての利用方法もあることから、この辺は、できる限り専門家と相談してみることを併せておすすめしたいと思います。
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