マイホームを手に入れるための住宅資金はいくら必要なのか?

マイホームの購入は、「人生に一度の大きな買い物」と言われ、だからこそ、絶対にマイホーム購入を失敗したくないと考えるのは当然のことと思います。

また、マイホームを手に入れるための住宅資金は、いくら必要なのか気になる方も多いと思われますが、こちらにつきましては、希望するマイホームが、新築なのか中古なのかといった住宅の態様をはじめ、注文住宅、建売住宅、マンションといった住宅の種類によってすべて異なります。

併せて、希望の場所や立地条件といった土地の条件や土地の購入も含むのか、含まないのかによっても必要な住宅資金は異なるため、一概に、住宅資金がいくら必要なのかを明示することはできません。

とはいえ、現在の住宅ローン事情において、住宅資金を将来的に有利に準備する方法も存在することから、本記事では、賢い住宅資金の準備方法を紹介していきます。

1. 現在の住宅ローン事情から住宅資金を考える

一般に、住宅資金は「頭金+住宅ローン借入額+住宅購入諸費用」をすべて合算した金額で考えると分かりやすいのですが、現在の住宅ローン事情において、頭金が0円であったとしても住宅ローンを組むことができる特徴があります。

そもそも頭金とは、「住宅を購入するための自己資金」をいい、住宅ローンを借入しないで自己資金でまかなえる部分のお金のことをいいます。

たとえば、土地と建物を合わせて3,000万円の住宅購入を予定した場合で頭金が300万円あった場合、住宅ローンの借入金額は2,700万円(3,000万円-300万円)といったイメージです。

現在、住宅ローンを取り扱っている多くの金融機関では、頭金が多くあることによって「金利優遇」を適用している場合が多く、頭金が全く無い状態で住宅ローンを借りるよりも有利に借りられる仕組みが構築されています。

つまり、現在の住宅ローン事情から住宅資金を考える上で「頭金があるか」「頭金がないか」の違いは、住宅ローンの審査に通りやすくなるか通りやすくならないかといった問題だけでなく、月々返済する金額や完済までの総返済金額が少なくて済むのか、そうでないのかといった問題にまで影響を及ぼすことを意味します。

2. 賢い住宅資金の準備とは「十分な頭金を準備する」こと

住宅資金を考える上で頭金の大切さはお分かりいただけたと思いますが、「十分な頭金を準備する」とは、そもそもいくらの頭金を準備すれば良いのか?といった疑問が生じます。

実際のところ、十分な頭金があることによって金利優遇の適用をしている金融機関というのはそれぞれ異なっているため、一概に言い切ることはできませんが、概ね「借入金額の10%以上の頭金」があれば、金利優遇しているところが多く見受けられます。

たとえば、土地と建物を合わせて3,000万円の住宅購入を予定した場合で頭金が300万円以上あるのであれば、金利優遇が受けられるといったイメージです。

ちなみに、頭金が借入金額の20%以上ある場合は、さらに多くの金利優遇を適用するといった金融機関もあったりするため、いずれにしても「十分な頭金を準備する」ことは、賢い住宅資金の準備をすることになると考えられます。

3. 住宅購入に関する住宅購入諸費用もバカにならない

住宅資金は「頭金+住宅ローン借入額+住宅購入諸費用」をすべて合算した金額ですが、これらの内、住宅購入諸費用は、「不動産購入の取得にかかるお金」「ローン契約にかかるお金」「その他、必要に応じて負担が必要となるお金」に分けられ、総額で数百万円になってしまうことも珍しくありません。

そのため、住宅資金を考える上では、頭金だけではなく、住宅購入諸費用についても考えた上で計画的に住宅資金を準備する必要があります。

なお、具体的な住宅購入諸費用とは以下の通りです。

不動産購入の取得にかかるお金

諸費用の名称 内容
申込証拠金(購入代金の一部) 新築マンション等の「購入申し込み」時に不動産会社に支払うお金。申し込みを撤回する場合は返金され、契約に至る場合は手付金の一部となる。2万円~10万円が目安。中古物件など仲介会社が入る物件は必要ないケースがほとんど。また、新築でも申込証拠金が不要な物件もある。
手付金(購入代金の一部) 売買契約時に売主に支払うお金で、契約を破棄する場合は返金されない。購入代金の5%~10%程度が一般的だが、売主と買主の合意によって決まるため、これより多くなるケースもある。最終的に代金の一部に充てられる。
印紙税 売主とかわす売買契約書に収入印紙を貼る形で支払われる税金。契約金額に応じて金額が変わる。
仲介手数料 中古物件や一部の新築一戸建てなど、仲介会社を通して物件を購入する場合、仲介会社に払う手数料。「物件価格の3.24%+6万4800円」が上限。
不動産取得税 土地や建物などの不動産を取得した際に、一度だけ支払う税金。
固定資産税・都市計画税 1月1日の不動産所有者に対してかかる税金。日割り金額を売り主に支払うことが多い。
登記費用 不動産登記(所有権の保存または移転など)、抵当権設定登記の際に必要な登録免許税や、司法書士に依頼する場合の報酬。

ローン契約にかかるお金

諸費用の名称 内容
印紙税 ローン契約書に収入印紙を貼る形で支払われる税金。契約金額に応じて金額が変わる。
ローン借入費用 事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険料などが必要になる。金額は金融機関や、ローン商品によって異なる。

その他、必要に応じて負担が必要となるお金

諸費用の名称 内容
修繕積立基金 新築マンションを購入する際に支払う。地域や物件、住戸の広さによって、20万円台~40万円台と幅がある。関東地方は40万円台の物件も多い。
水道負担金 一戸建てを購入する場合など、新たに水道を利用する際に必要になる場合がある。自治体によって、必要かどうかや金額も異なる。
引越し費用 現在の住まいから新居に引越すための費用。間に仮住まいの期間が発生するなら、その分の費用も必要になる。
家具購入費用 新居の購入にあたっては、家具や家電などを新たに購入したり、買い替えたりするケースが多い。

住宅購入諸費用は、新築なのか中古なのかといった住宅の態様をはじめ、注文住宅、建売住宅、マンションといった住宅の種類によってすべて異なるほか、かかる諸費用とかからない諸費用といった違いもあります。

なお、住宅購入諸費用にかかる大まかな目安割合は以下の通りです。

  • 新築マンション:物件価格の3%~5%
  • 中古マンション・新築・中古の一戸建て:物件価格の6%~13%

たとえば、3,000万円の一戸建てを購入する場合は、住宅購入諸費用の目安金額として180万円〜390万円ほどになると予測され、このお金をどのようにして準備するのか、もしくは、土地や建物などの代金と合わせて借入するのかなどといった判断が求められることになります。

4. 誰でも簡単に始められる「十分な頭金を準備する方法」とは

マイホームの購入をこれから予定されている皆さまにとってみますと、どのようにしたら十分な頭金を準備できるのだろう?と疑問をお持ちになっていることだと思います。

そこで本項では、誰でも簡単に始められる「十分な頭金を準備する方法」として、「積立投資」を活用した方法について詳しく解説を進めていきます。

頭金や住宅購入諸費用を作るのであれば積立投資がオススメ

住宅資金にあたる十分な頭金や住宅購入諸費用を準備する上で、仮に、銀行でコツコツお金を預けていたとしても受取利息が少なく、住宅購入予定までにまとまった頭金を準備するのは難しいのが現状です。

そのため、若いうちから「頭金」や「住宅購入諸費用」といった住宅資金を用意することを考えるのであれば、積立投資が非常にオススメですが、この理由は以下の通りです。

  • まとまったお金を用意することなく、計画的に住宅資金が準備できる
  • 長い時間を活かすことによって、時間がお金に変わる効果が期待できる
  • 毎月ご自身で決めた金額を機械的に積立投資するため、楽で手間がかからない
  • プロが運用してくれるので専門的な知識が不要で基本的にはほったらかしでOK

上記の理由を1つずつ解説するよりも、実際にどのようなイメージで住宅資金が準備できるのかシミュレーションで紹介しながら解説をした方がわかりやすいと思いますので、まずは、次項のシミュレーションを見てイメージを定着させていきましょう。

住宅資金を積立投資で準備するイメージを紹介

住宅購入にあたって、十分な頭金や住宅購入諸費用をまかなうことができるお金をあらかじめ準備しておく必要性につきましては、すでにお分かりいただけていると思いますが、これら2つの住宅資金は、余裕を持って準備することが望ましいのは確かです。

たとえば、頭金と住宅購入諸費用をまかなうことができるお金として300万円を準備しておきたいと考えていたと仮定し、10年後までに積立投資で準備するには、毎月いくらずつ積立していけば良いのかを表したものが、以下のイメージ図になります。


参考 楽天証券 積立かんたんシミュレーションより

頭金や住宅購入諸費用をまかなうことができるお金は、将来、確実に必要となるお金であることを踏まえますと、より確実に準備できていることが望ましいことから、ここでは安定して確実性を重視したローリスク・ローリターン(リターン3%)でシミュレーションしています。

この場合、毎月約22,000円を積立することができれば、10年後には300万円以上のお金が準備できているといった結果になっていることがわかります。

このように、まとまったお金を用意することなく、計画的に住宅資金が準備できることや10年間といった長い時間を活かすことによって、時間がお金に変わる効果が期待できることがご確認いただけたと思います。

また、300万円を準備したいのであれば、毎月22,000円を積立していけば良いことがすでにシミュレーションから分かったわけでありますから、毎月ご自身で決めた金額(ここでは22,000円)を銀行口座等へ入金しておくことによって、後日、機械的に引き落とされて積立投資に回されるため、楽で手間がかかりません。

併せて、積立投資の資産運用は、プロが運用してくれるので専門的な知識が不要で基本的にはほったらかしで少しずつお金が増えていくため、これほど楽な資産運用は他に無いと言っても決して過言ではありません。

いつまでに、いくらくらい住宅資金を準備すれば良いのか分からない方の積立投資

通常、住宅購入を考える時というものは、結婚して子どもが誕生した後の話になるのが一般的であると考えられ、そもそも、いつまでに、いくらくらい住宅資金を準備すれば良いのかは不透明であることは確かだと思われます。

そのため、投資目的が無く、ただ漠然と若いときから積立投資を始めて、コツコツ資産形成を行うことは、決して悪いことではなく、ある意味合理的かつ効果的であることは紛れもない事実であると管理人は考えています。

このようなことを踏まえますと、将来的に住宅資金だけでなく教育資金や自動車購入資金など様々なことに対してまとまったお金が入り用になるわけでありますから、無理のない範囲内で計画的に継続した積立投資を始めることは、極めて有効であると思います。

十分な住宅資金は、すぐに作ることはできませんので、与えられている時間をお金に変えるための準備は、できる限り早い内から行っておきたいものです。

5. 参考情報 マイホーム+土地代の平均購入額は3,433万円

ここからは、参考情報として「マイホーム+土地代の平均購入額」「頭金の平均額」といった各種平均金額のほか、住宅ローンのシミュレーションなどについて紹介していきます。

住宅資金を考える上であらかじめ重要なことを前置きさせていただきますが、あくまでもご自身が希望している住宅を購入されることが大切であり、かつ、無理のない住宅ローンの返済が求められるため、以下で紹介する平均金額というものは目安に留めておくようにして下さい。

建築費だけの場合

土地代+建築費の費用


参考:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_data/ietookane2016_01/

頭金の平均額

住宅資金の1つにあたる頭金(自己資金)の平均額は、以下の通りです。


参考:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_data/ietookane2016_01/

頭金は、多ければ多い程、理想的なことは確かですが、まとまった頭金があることによって、住宅ローンの金利優遇が適用される可能性が高いことや住宅ローン審査に通過しやすいメリットを踏まえますと、できる限り借入金額の1割以上は準備しておきたいものです。

ただし、頭金(自己資金)と言っても、貯蓄額すべてを頭金に充てることは望ましくないため、頭金をいくら出せるか?ではなく、貯蓄額をいくら残すか?で考えることを検討しましょう。

なお、具体的に、以下にあげたような「その他のお金」は、最低限意識しておきたいものです。

  • 入居費用・・・引っ越し代や、家具、家電など(50万円程度)
  • 生活予備費・・・生活資金や病気や怪我などの費用。生活費の3ヶ月〜半年分
  • 将来のための貯蓄・・・子どものための教育費やその他の貯蓄

上記金額は、あくまでも目安であり、住宅購入をする上で極度に重視されるべきお金にあてはまるとは言い切れません。

何事もなければかからないお金であることやご自身の考え方によって節約できるお金であることから、極端に神経質になって準備するべきお金ではなく、あくまでも型にはめずにあったら理想的と考えて準備しておくことが望ましいでしょう。

毎月の返済額から住宅ローンをいくら借りられるのかを考えよう

住宅ローンの返済は、何十年といった長きに渡って返済し続けていかなければならない借金であることから、無理のない借入はもちろん、毎月滞ることのない返済金額を知っておく必要があります。

以下、参考までに、住宅ローンの返済額から、どれくらい住宅ローンが借りられるかを紹介しておきます。

※フラット35 (全期間固定金利 1.06% 元利均等 ボーナス返済なし)にて試算

毎月の返済額 借入期間
30年 35年
8万円 2,466万円 2,806万円
9万円 2,774万円 3,156万円
10万円 3,082万円 3,507万円
11万円 3,390万円 3,858万円
12万円 3,699万円 4,209万円
13万円 4,007万円 4,559万円
14万円 4,315万円 4,910万円
15万円 4,623万円 5,261万円

※参考:https://www.jutakujohokan.co.jp/article/2017/10/01/financing-plan1/

頭金・返済額・住宅購入諸費用のイメージが付いたらシミュレーションをしよう

住宅資金にあたる、頭金・返済額・住宅購入諸費用のイメージが付いたら実際にシミュレーションをすることによって、住宅購入金額がどれくらいになるのか確認しておきましょう。

管理人が調べたところ、SUUMOのサイトが使いやすかったのでおすすめですよ!


参考 https://suumo.jp/edit/simulator/index.html

なお、住宅資金を積立投資で準備しながら、住宅ローンの対策を行うのであれば、専門家にあたる独立系FPへまとめて相談することによって、より実りのある資金計画が立てられる可能性もあることを視野に入れておいても良いかもしれません。

6. まとめ

住宅資金は、「頭金+住宅ローン借入額+住宅購入諸費用」の合算金額にあたりますが、これら全額を貯金や投資で準備するのは極めて難しく、住宅ローンといった借入に頼らなければ厳しいのが現状です。

しかし、住宅ローン事情を考慮した時、十分な頭金や住宅購入諸費用を準備しておくことによって、毎月の返済金額が抑えられ、完済までの総返済金額が少なくすることができる効果が期待できるため、これらの住宅資金を計画的に準備することは、極めて重要になります。

そのため、積立投資を賢く活用してこれらの住宅資金を計画的に準備しておくことが望ましいことは確かです。

併せて、現在、住宅購入のための対策方法として十分な頭金や住宅購入諸費用の準備のために、積立投資のような資産運用が効果的であり、この対策方法を活用できた場合、将来の住宅購入において、様々な面でメリットが得られることを改めて確認しておく必要があります。

預金感覚で始めることができる積立投資を新たな貯蓄や資金準備としての位置付けがあることをご理解いただき、将来のことを考えた賢い資産運用をされることをおすすめします。

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